Fundos Imobiliarios

Acredito que todo investidor deveria investir uma parcela de seu capital em imoveis. É uma classe de ativos que não da pra ignorar. Primeiro por que é um ativo real, que tem um valor intrinseco e que tem uma proteção natural contra a inflação. É tanto que em ingles é conhecido como real state. Segundo por que no longo prazo tendem a ter uma valorização acima dos ativos de renda fixa e com volatilidade baixa. Segurança e rentabilidade, com proteção contra inflação. Um imovel tanto pode gerar ganhos atraves da valorização do imovel quanto pode gerar renda, geralmente atraves de alugueis.

Para o pequeno investidor a melhor forma atualmente de se investir no mercado imobiliario é atraves dos Fundos de Investimento Imobiliario (FII), que são fundos que aplicam em imoveis, geralmente grandes imoveis comercias em grandes centros urbanos, e que distribuem mensalmente os rendimentos dos alugueis para os cotistas; eles são negociados na bolsa de valores de maneira semelhante a uma ação, e podem ser comprados atraves do home-broker. Geralmente a liquidez é bem pequena, pois a maioria dos investidores em FII não tem interesse em vender as cotas, mas apenas receber os rendimentos mensais, que caem diretamente na conta da corretora e são isentos de Imposto de renda (se o investidor tiver menos de 10% das cotas de um FII). A grande vantagem dos FII sobre o investimento direto em imoveis é o baixo custo de negociação, o menor valor inicial de investimento, a maior liquidez, e a facilidade de manter uma boa diversificação, além da isenção do IR sobre os rendimentos dos alugueis.

Ao analisar um FII é interessante ler os relatorios disponiveis no site da bovespa; analisar qual o tipo de imovel, sua localização, qual a fonte dos rendimentos do fundo, regularidade dos rendimentos, e qual o rendimento atual em relação ao valor da cota. Geralmente um FII tende a se comportar como um titulo pre-fixado, só que com pagamentos mensais. Eles tendem a se valorizar com a queda na taxa selic e desvalorizar com o aumento da selic, além dos fatores especificos de cada fundo. Este ano com a queda da selic houve uma grande valorização dos FII.

Há um site muito bom sobre o assunto: http://www.fundoimobiliario.com.br/

Tambem há uma excelente materia sobre fundos imobiliarios e uma análise sobre o fundo Europar (EURO11) no blog do Henrique Carvalho: http://hcinvestimentos.wordpress.com/

Semi-aposentadoria

Dando sequencia a nossa série sobre a aposentadoria,existe uma alternativa interessante a idéia clássica de se matar de trabalhar durante anos e anos, muitas vezes em um trabalho pouco satisfatório, a fim de juntar muita grana para se aposentar em um futuro distante, talvez em 10, 20 ou mais anos. A alternativa é a semi-aposentadoria.

Semi-aposentadoria seria um caminho intermediário entre uma vida totalmente dedicada ao trabalho e a aposentadoria em que você não trabalha mais. Na semi-aposentadoria você trabalha apenas o necessário para pagar suas necessidades. A idéia é poder dedicar mais tempo aos seus sonhos, hobbies, a sua família e amigos, viajar, ou seja aproveitar desde hoje muitas das coisas que são comumente associadas com a aposentadoria. Alguns semi-aposentados podem trabalhar meio-período; outros trabalham apenas alguns dias na semana. Geralmente são profissionais liberais que podem definir seu próprio horário ou pessoas que tem um pequeno negócio próprio; ou funcionários que trabalham em empregos de meio-período ou com vendas. Muitas vezes eles optam por uma vida mais frugal, de simplicidade voluntária, o que permite que possam viver com um salario menor e possam assim ter bastante tempo livre.

A grande vantagem da semi-aposentadoria é que você não vai precisar de alguns milhões, já que você vai continuar trabalhando para cobrir suas despesas, só que menos tempo. E consequentemente voce pode iniciar sua semi-aposentadoria muito mais cedo, talvez até hoje mesmo. Ou seja, enquanto na idéia clássica da aposentadoria voce precisar juntar muito dinheiro para no futuro poder para totalmente de trabalhar, na semi-aposentadoria os seus investimentos teriam apenas um papel de lhe dar um backup, uma segurança para as eventuais urgências da vida e para que em um futuro bem distante, quando voce realmente não puder trabalhar mais, já provavelmente com mais de 70 anos, voce ter realmente uma aposentadoria. Mas neste caso, como voce vai ter muitos anos pela frente, e vai usurfruir desta aposentadoria por muito menos tempo, então voce precisará de muito menos dinheiro.

Vamos dar um exemplo: para que uma pessoa possa se aposentar com um salário de R$ 5.000 teria de ter hoje aproximadamente R$1.200.000, considerando que conseguisse um rendimento real (acima da inflação) de 5% ao ano. Se considerarmos um rendimento real de 4% anual o valor sobe para 1.500.000. Partindo de um investimento inicial de R$ 120.000 e com aplicações de 2000 por mês, e conseguindo um rendimento de 0,6% a.m real, esta pessoa conseguiria chegar ao valor de 1.200.000 em aproximadamente 17 anos; e a partir dai ela viveria do rendimento deste dinheiro. Mas se esta pessoa optar pelo caminho da semi-aposentadoria provavelmente poderia começar agora. Ela trabalharia menos e viveria as custas do seu trabalho (considerando que ganha 5000 e investe 2000, poderia viver do mesmo jeito ganhando apenas 3000). E ela teria aproximadamente 40 meses de despesas em investimentos (120.000), o que é um excelente colchão de segurança para o futuro, que poderiam ser aplicados 50% em renda fixa e 50% na bolsa. Como ela não vai precisar usar este dinheiro em 17 anos, ele vai ficar rendendo por muitos e muitos anos até que a pessoa não possa trabalhar mais.

É claro que nem todas as pessoas tem a possibilidade de conseguir trabalhar menos horas ou não conseguiria se sustentar em um emprego de meio-período, mas é uma alternativa a se pensar que é muito mais fácil de aplicar do que a idéia da aposentadoria precoce e exige "apenas" que alguem consiga viver em um orçamento reduzido.

E há sempre a possibilidade de voltar a trabalhar em tempo integral se necessário. E voce o que acha da idéia de semi-aposentadoria?

O que aprendi com a crise

Estamos fazendo um ano do inicio da crise economica mundial. Eis alguns dos pontos que aprendi com a crise:

1) Que quem manda é a macroeconomia; ou seja a estrategia top-down é superior a estrategia bottom-up; quando a economia esta bem, tudo sobe, mesmo empresas que não tem bons fundamentus e em uma crise importante tudo cai, mesmo as melhores empresas.

2) Que Buy and Hold não significa apenas comprar Petro e Vale e esquecer; ou seja não é comprar ações que são consideradas "boas" a qualquer preço; mas principalmente comprar ações quando estiverem bem mais baratas do que o seu "valor intrinseco"; e aqui a enfase é bem mais baratas, a chamada margem de segurança.

3) Que as suas previsões devem ser conservadoras em relação a taxas de crescimento.

4) Que a grande maioria dos analistas e economistas não sabem de nada

5) Que vc tem de saber analisar a hora de vender as suas ações. Em maio/2008 apos o investment grade as ações estavam muito caras e uma analise fundamentalista séria recomendaria vender, pois os multiplos de várias empresas estavam muito esticados. Lembro que em uma certa epoca o buffet vendeu todas as suas ações pois considerou que tudo estava muito caro. Pena que agora ele não teve o mesmo insight.

6) Que em momento de panico como o que aconteceu em outubro/2008 eventualmente é melhor vender suas ações e recomprar lá embaixo. Quem comprou ano passado e simplesmente segurou perdeu muita grana. Não se trata de analise tecnica ou trade; é analise macroeconomica

7) Que voce deve diversificar os seus investimentos em varias classes de ativos; ações, cambio, renda fixa e imoveis.

E voce, o que aprendeu com a crise??

Repensando o trabalho e a aposentadoria

No livro Você milionário o autor, Michael Le Boeuf (que é um defensor da indexação) conta uma pequena história de origem anonima que ele recebeu por email, que vou aqui repetir (como é uma mensagem anonima que já rodou a internet acho que não há nenhum problema de copyright):

" Um empresário americano estava no cais de uma pequena vila mexicana quando um barco com um pescador atracou. Dentro do barco havia vários grandes atuns. O empresário elogiou a qualidade dos peixes e perguntou quanto tempo ele levou para pesca-los. O mexicano respondeu:
- Só um pouquinho
- Por que não ficou mais tempo no mar e pegou mais peixes?
- Eu pesquei o suficiente para atender as necessidades de minha familia
- Mas o que faz durante o resto do dia??
- Durmo até tarde, pesco um pouco, brinco com meus filhos, faço a sesta com minha mulher, passeio pela vila a noite, onde bebo vinho e toco violão com os amigos. Tenho uma vida cheia e agitada, Senhor.
- Tenho MBA e posso ajuda-lo. Voce deveria passar mais tempo pescando e com os lucros comprar um barco maior; e com os rendimentos deste poderia comprar vários outros barcos; por fim teria uma frota de barcos de pesca. Em vez de vender seu pescado ao atravessador poderia vende-lo diretamente ao processador ate ter sua propria fabrica de enlatados. Poderia controlar a produção, processamento e distribuição. Teria que deixar esta pequena vila e se mudar para a cidade do Mexico e depois para Nova York, onde administraria sua empresa em expansão.
- Mas senhor, quanto tempo isto tudo levaria?
- provavelmente entre quinze e vinte anos.
- Mas e depois Senhor?
- Esta é a melhor parte. Quando fosse o momento certo voce anunciaria uma IPO e venderia ações da empresa ao público e ficaria riquissimo. Ganharia milhões!!
- Milhões Senhor? E depois?
- Depois voce poderia se aposentar, mudar-se para uma pequena vila de pescadores, onde dormiria até tarde, pescaria um pouco, brincaria com seus filhos, faria a sesta com a esposa, passearia pela vila a noite, onde beberia vinho e tocaria violão com os amigos."

Precisamos pensar bem sobre aonde queremos chegar, quais nossos objetivos, quais sacrificios valem a pena e quais não e quais são os valores realmente importantes para nós.

Invista em ativos reais

Durante a maior parte da historia o homem tem usado commodities metálicas, como o ouro, prata e cobre como moedas. Quando as sociedades introduziram o papel moeda ele era representativo de um metal e poderia ser trocado por uma quantidade predeterminada de metal e os governos ou bancos eram obrigados a manter esta quantidade de metal em reservas, o que era denominado lastro. Atualmente vivemos em um mundo de fiat money, em que o papel moeda não tem lastro e o seu valor é declarado pelo governo para efeitos legais, e é baseado apenas na confiança no governo, por que o governo aceita este papel como pagamento de impostos e débitos.

Como o papel moeda não tem lastro real em algum metal os governos podem criar mais e mais dinheiro a partir do nada, simplesmente apertando um botão, gerando um aumento progressivo da base monetaria, que se for maior que o aumento dos bens gerados pela sociedade leva a inflação. A inflação então é na verdade gerada pelos governos ao expandirem a base monetária, pois ao passo que aumenta a oferta de um determinado produto, no caso o papel moeda, diminue o seu valor. Então na verdade não são os preços das mercadorias que aumentam devido a inflação, mas é o papel moeda que perde o seu valor. Então a inflaçao na verdade atua como um imposto oculto, confiscando o valor do dinheiro que as pessoas tem, beneficiando aquele que tem uma divida e punindo aqueles que guardam dinheiro. Então a tendencia de longo prazo de todo papel moeda é a perda progressiva de valor devido a inflação.

A melhor forma de evitar este confisco de riqueza pelos governos e evitar os riscos da inflação é investir em ativos reais, como commodities, incluindo metais como ouro e prata, jóias, terras, imoveis e obras de arte. Ações tambem são ativos reais tendo em vista que são participações no capital de uma empresa, e historicamente elas tem valorizado acima da inflação. Atualmente estamos vivendo um período deflacionário, devido a contração importante do credito, então é importante tambem manter investimentos em ativos liquidos, como os instrumentos de renda fixa, e tambem manter uma reserva para emergências, como já comentamos anteriormente, mas recomendamos de uma forma geral que a maior parte dos seus investimentos esteja investido em ativos reais.

Serious Money

Pesquisando pela internet achei uma pequena preciosidade - um livro muito interessante que está disponivel online, completo e de graça - Serious Money, Straight talk about investing for retirement, de Richard A. Ferri.

Richard Ferri é um consagrado autor de vários livros sobre finanças, como: All About Asset Allocation; All about index funds e Protecting your wealth in good times and bad. Ele é adepto da estrategia de indexação, asset allocation e buy and hold e no livro faz uma excelente exposição sobre as bases teoricas e os estudos academicos que dão suporte a esta consagrada estrategia de investimento.

Acho que vale a pena tomar tempo para ler este livro. Ainda estou no meio do livro, mas assim que terminar poderei fazer uma avaliação mais completa.

Aqui vai o link:
www.portfoliosolutions.com/research-books-6.html

Reflexões sobre aposentadoria precoce

Muito se fala em sites e blogs de finanças sobre aposentadoria financeira; de trabalhar bastante, investir, juntar uma grande soma de dinheiro e a partir dai parar de trabalhar e viver do rendimento das aplicações e aproveitar a vida. Não tenho nada contra tal conceito, muito pelo contrário; mas o fato é que precisamos analisar melhor o que está envolvido nesta idéia.

O primeiro ponto é que todos nós precisamos nos empenhar em alguma tarefa ou causa para a nossa realização pessoal. Muito do que nos define está relacionado as atividades que fazemos. É muito comum, por exemplo, pessoas entrarem em depressão após a aposentadoria, pelo fato da perda do referencial do trabalho e os amigos do trabalho. Então certamente a idéia antiga de aposentadoria como ociosidade tem um certo sentido quando alguem se aposenta já bem na velhice e não tem muito tempo de vida pela frente; mas soa estranho para alguem que tem uma aposentadoria precoce, ainda jovem e bem de saúde. Então o mais natural para a grande maioria que se aposenta precocemente, ou deveria dizer a pequena minoria privilegiada, é decidir se dedicar a antigos sonhos, como se dedicar a musica, as artes, cozinhar, montar um negocio que sempre quis ou se empenhar em alguma causa humanitaria. Então na verdade não se trata realmente de uma aposentadoria, mas uma mudança de rumo na vida. O grande ponto é que muitas pessoas passam uma grande parte da vida em uma atividade que não gostam para apenas um dia, em um futuro distante, na aposentadoria, se dedicarem aos seus sonhos e fazerem algo que gostam. A grande questão então é: por que então não se dedicar desde hoje aos seus sonhos e fazer o que gosta desde hoje?? Por que deixar apenas para um futuro distante?? Precisamos aproveitar e viver a vida agora, realizando nossos sonhos e não adiando nossa felicidade.


Quando alguem ama o seu trabalho dificilmente pensa em se aposentar ou parar de trabalhar muito cedo. Veja por exemplo o caso do multibilionario Warren Buffet. Ele tem dezenas de bilhões de dolares, mas mesmo aos 76 anos ele continua a trabalhar na sua empresa. Muitos se perguntam por que ele não se aposenta e passa a curtir a vida com seus bilhões?? Basicamente por que ele gosta do seu trabalho. É claro que ele tambem aproveita a vida, mas ele concilia estas atividades com seu trabalho. E existem vários outros exemplos similares.


Então o objetivo maior das finanças pessoais não deveria ser buscar uma aposentadoria precoce a qualquer custo, ou as custas de trabalhar em algo que não gostamos ou fazer grandes sacrificios pessoais, não se divertir, não ter tempo para a familia e para outras atividades, como fazer exercicios e cuidar da saúde, mas deveria ser nos ajudar a realizar nossos sonhos, e a viver uma vida significativa, a poder ter mais tempo com a familia e ter tempo para se divertir.

Tendencias macroeconomicas

O cenário econômico ainda continua muito indefinido, ao passo que a midia tenta vender a idéia que a recessão já terminou. No longo prazo as coisas ainda estão muito feias, principalmente se analisarmos que os problemas reais que originaram esta crise não foram solucionados, apenas foi empurrado para frente, com injeções gigantescas de liquidez pelos banco centrais. Quais os principais fatores de risco atuais e as possiveis tendencias macro?

1. O mercado de trabalho americano continua muito ruim, com o desemprego crescente, atualmente em 9,4% oficialmente, mas os numeros podem ser bem piores
2. Piora do mercado imobiliario americano, afetando agora o mercado de imoveis comercias; isto pode levar a novas perdas bancarios em hipotecas e derivativos
3. Desvalorização progressiva do Dollar - isto vai prejudicar principalmente as companhias brasileiras exportadoras, que tem receitas em dollar
4. Aumento das falencias bancarias nos EUA, até agora 77, só em 2009
5. O FDIC, orgão americano que fornece garantias para os depositos nos bancos já dá sinais de esgotamento das reservas, apos esta ultima rodada de falencias bancarias. O que acontece se o FDIC falir?
Veja materia da bloomberg http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aqxHLAHU_m2k

Parece que o cenário deflacionario continua ganhando do cenario inflacionário, pelo menos por enquanto. E a regra geral em uma recessão/depressão é que Cash is king; então é importante manter um parte dos investimentos em reservas de liquidez, para o caso de novas rodadas de desvalorização dos ativos, em que podem aparecer muitas pechinchas. Eventualmente em uma rodada de liquidação de ativos poderemos ver novamente a apreciação temporaria do dollar.

Parece que a bovespa da sinais de esgotamento da tendencia de alta. Vamos acompanhando para ver como as coisas vão se desenrolar.

Montando uma estratégia Sólida

Neste post vamos fazer uma breve revisão de vários dos conceitos que foram abordados anteriormente, e alguns conceitos novos, com o objetivo de montar uma estratégia sólida de investimentos visando o longo prazo. Com longo prazo aqui me refiro a períodos de pelo menos 10 anos. Como já comentamos o horizonte de investimentos de longo prazo basicamente é o restante da vida da pessoa. Assim se voce tem 30 anos, o seu horizonte de investimentos de longo prazo será algo proximo de 60 anos.

Bases de uma estrategia sólida de investimentos:

- Análise Macroeconômica
- Definir a sua tolerancia ao risco
- Ter um reserva de emergencia em renda fixa que corresponda a no minimo 6 meses de suas despesas mensais, a fim de que uma emergência ou a perda do emprego não o force a vender ações com prejuizo.
- Montar um portfolio de investimentos diversificado em várias classes de ativos: Renda Fixa, Ações, imoveis e câmbio
- Investir em ações apenas a parte dos seus investimentos que tem horizonte de tempo maior que 5-8 anos (duração da maioria dos bear markets, dados do mercado americano)
- Diversificação ampla nas ações - como vimos uma das formas é usar os ETFs (PIBB11 ou BOVA11)
- Reinvestimento dos dividendos e de todos os rendimentos
- Procurar fazer investimentos regularmente, se possivel todos os meses, a fim de fazer um preço médio
- Realocação dos ativos
- Analise de indicadores fundamentalistas das ações, a fim de ter uma ideia aproximada do preço que estamos pagando, se estamos comprando ações baratas ou caras. Lembrar que o retorno do investimento em ações está diretamente ligada ao preço pelo qual pagamos. Assim o ideal é investir mais em ações quando o mercado está barato e menos se o mercado estiver caro.
- Minimizar custos

Existem algumas outras estratégias que podemos usar para melhorar o retorno no longo prazo, como o aluguel de ações, além do uso de derivativos. Contudo os derivativos podem aumentar muito o risco do portfolio e trazer grandes prejuizos e só devem ser usados por investidores com maior experiencia e maior tolerancia ao risco. A grande maioria não precisa fazer uso de derivativos.

Teoria dos Mercados Eficientes: Introdução

Como vimos previamente o mercado de ações em períodos de curto prazo é imprevisivel; e isto se deve ao fato de que o que realmente dirige o mercado de ações não são os graficos, nem são os dados fundamentalistas passados, mas são as noticias futuras, incluindo os dados macro-econômicos, as decisões sobre politica de juros e cambio e os relatorios trimestrais das empresas, onde podemos ver se a empresa teve lucro ou prejuizo, entre outras coisas. Como estes eventos futuros são imprevisiveis por definição, o mercado se move de maneira imprevisivel. Os agentes financeiros fazem constantemente previsões sobre estes indicadores macro-economicos futuros e sobre o provavel resultado financeiros das empresas; e de acordo com esta previsão calculam um possivel "preço justo" para uma ação, na maioria das vezes se baseando nos dados fundamentalistas passados. Mas o ponto principal que precisamos ter sempre em mente é que estas previsões podem estar certas ou erradas; podem se concretizar ou não; e apos a divulgação do resultado oficial o mercado corrige para cima ou para baixo de acordo com a diferença entre o que era a previsão de consenso e a realidade. Se os dados vierem melhores do que o previsto a ação sobe; se vierem pior do que o previsto a ação cai. Assim várias vezes acontece de mesmo apos uma ação divulgar um resultado excelente a ação cai, pois o mercado já havia precificado um crescimento maior. Quanto mais rápido estas novas informações são incorporadas ao preço das ações mais dizemos que o mercado é eficiente. Um mercado eficiente é aquele em que a informações relevantes são incorporadas de maneira rápida ao preço dos ativos financeiros.

Segundo Damodaran um mercado eficiente é aquele em que o preço de mercado é uma estimativa não tendenciosa do valor real do investimento. Isto não significa que os preços de mercado necessariamente representem o valor justo da ação a cada momento. Sempre vai haver ações subavaliadas e sobreavaliadas. Segundo Fama, a competição entre muitos participantes inteligentes leva a uma situação em que os preços reais dos ativos já refletem os efeitos das informações, tanto as passadas como as que o mercado espera que ocorra no futuro. Ou seja, em um mercado eficiente o preço de um ativo será uma boa estimativa do seu valor intrinseco, BASEADO NAS INFORMAÇÔES ATUAIS.

Segundo Silva a base teorica para um mercado eficiente reside em 3 argumentos:
1) Que todos ou a grande maioria dos investidores são racionais
2) Que no caso de investidores não racionais as suas negociações aleatorias muitas vezes se anulam umas as outras
3) Que no caso de investidores não racionais os investidores racionais arbitrariam (obtendo assim lucro) e eliminariam o efeito dos investidores não-racionais.

A partir destas informações podemos ver que o debate sobre se o mercado é eficiente ou não não se aplica. A questão correta é qual o grau de eficiencia do mercado. Diferentes mercados tem graus de eficiencia diferentes e diferentes ativos tem graus de eficiencia diferentes. O mercado americano é mais eficiente que o Brasileiro. Na Bovespa, as blue chips, que são acompanhadas por dezenas de analistas são muito bem precificadas e podemos dizer que existe uma maior eficiencia do que no caso de small caps que são pouco acompanhadas pelos analistas das corretoras.No passado os mercados eram bem menos eficientes devido a dificuldade de obtenção das informações. Com o advento da internet e a ampla divulgação dos dados economicos e relatorios das empresas o mercado vem ficando mais eficiente.