quinta-feira, 24 de setembro de 2009

Fundos Imobiliarios

Acredito que todo investidor deveria investir uma parcela de seu capital em imoveis. É uma classe de ativos que não da pra ignorar. Primeiro por que é um ativo real, que tem um valor intrinseco e que tem uma proteção natural contra a inflação. É tanto que em ingles é conhecido como real state. Segundo por que no longo prazo tendem a ter uma valorização acima dos ativos de renda fixa e com volatilidade baixa. Segurança e rentabilidade, com proteção contra inflação. Um imovel tanto pode gerar ganhos atraves da valorização do imovel quanto pode gerar renda, geralmente atraves de alugueis.

Para o pequeno investidor a melhor forma atualmente de se investir no mercado imobiliario é atraves dos Fundos de Investimento Imobiliario (FII), que são fundos que aplicam em imoveis, geralmente grandes imoveis comercias em grandes centros urbanos, e que distribuem mensalmente os rendimentos dos alugueis para os cotistas; eles são negociados na bolsa de valores de maneira semelhante a uma ação, e podem ser comprados atraves do home-broker. Geralmente a liquidez é bem pequena, pois a maioria dos investidores em FII não tem interesse em vender as cotas, mas apenas receber os rendimentos mensais, que caem diretamente na conta da corretora e são isentos de Imposto de renda (se o investidor tiver menos de 10% das cotas de um FII). A grande vantagem dos FII sobre o investimento direto em imoveis é o baixo custo de negociação, o menor valor inicial de investimento, a maior liquidez, e a facilidade de manter uma boa diversificação, além da isenção do IR sobre os rendimentos dos alugueis.

Ao analisar um FII é interessante ler os relatorios disponiveis no site da bovespa; analisar qual o tipo de imovel, sua localização, qual a fonte dos rendimentos do fundo, regularidade dos rendimentos, e qual o rendimento atual em relação ao valor da cota. Geralmente um FII tende a se comportar como um titulo pre-fixado, só que com pagamentos mensais. Eles tendem a se valorizar com a queda na taxa selic e desvalorizar com o aumento da selic, além dos fatores especificos de cada fundo. Este ano com a queda da selic houve uma grande valorização dos FII.

Há um site muito bom sobre o assunto: http://www.fundoimobiliario.com.br/

Tambem há uma excelente materia sobre fundos imobiliarios e uma análise sobre o fundo Europar (EURO11) no blog do Henrique Carvalho: http://hcinvestimentos.wordpress.com/

9 comentários:

  1. Inv. e Fin,

    Muito boa essa análise geral. Os FII tem diversas vantagens e apresentam uma excelente oportunidade para diversificar a carteira de um investidor.

    Só tenho a agradecer pelas informações que trocamos sobre os FII que muito me ajudaram a aumentar a rentabilidade de minha carteira bem como sua diversificação.

    Grande Abraço!

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  2. Olá Henrique,

    Este ano a rentabilidade dos FII está impressionante. Se bem me lembro vc já deve estar com uns 15% de valorização no EURO11 fora o rendimento mensal, e isto em 2 meses, correto?

    Depois pretendo postar minha experiencia pessoal com os FII; estou esperando completar um ano para ter um período minimo de analise.

    Abs

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  3. Com os dois rendimentos mensais recebidos e a valorização da cota chego a aproximadamente 18% em 2 meses.

    Entretanto, vejo os preços das cotas atuais em muitos FII como sobrevalorizada.

    Fico impressionado com a volatilidade do FLMA11. +10% em um dia, -10% em outro. Existe algum motivo específico para tanta volatilidade neste FII?

    Estarei aguardando sua matéria com ansiosidade, pois tenho certeza que ela irá agregar valor à todos.

    Grande Abraço!

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  4. O FLMA11 é um fundo um pouco mais volatil, pois os rendimentos do edificio Continental Square Faria Lima são baseadas nas receitas de hospedagem do Hotel Ceasar Park e que por natureza tem uma flutuação grande durante o ano; assim os rendimentos mensais tambem são um pouco mais voláteis que por exemplo o EURO11.

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  5. Henrique as cotas não estão sobrevalorizadas. Estão apenas compativeis com a selic. Se a selic continuar caindo eles vão valorizar muito mais.

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  6. Legal saber sobre o FLMA11!

    Na minha humilde visão o que gera valor para análise em um FII são os seus rendimentos mensais em relação ao valor da cota.

    Ademais, eu busco compará-los com um título do TD de curto prazo (LTN 010112 por ex.) e acrescento um fator de risco para avaliar o retorno esperado dos FII.

    Com a LTN 010112 oferecendo em torno de 11,50% podemos esperar um retorno mensal de 0,77% líquido ao mês.

    Logo, na minha avaliação pessoal, eu buscaria um retorno de 0,77% * 110% = 0,85% devido ao maior risco dos FII em relação à LTN.

    Muits FII estão oferecendo 0,70% hoje, salvo poucas exeções.

    Por isso, ao meu ver, muitos FII estão sobrevalorizados, no sentido de que para satisfazer a expectativa do investidor ele só terá 2 opções: (1) Aumentar os rendimentos mensais e (2) Esperar valorização de sua cota.

    Apenas minha visão. Gostaria de saber mais detalhes sobre sua forma de avaliar os FII, julgando quais estão "caros" e "baratos".

    Grande Abraço!

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  7. Uso uma forma bem parecida Henrique; só que eu comparo com o rendimento não da renda fixa mas de alugueis, que no mercado de alugueis residenciais seria de 0,5% e comerciais seria um pouco maior. Eu considero tambem que como os imoveis tendem a subir com a inflação o seu principal tem uma correção natural com a inflação; e os rendimentos derivados de alugueis tambem são corrigidos com a inflação. Então seria mas justo comparar com uma NTN-B, que está pagando 6,34% + IPCA

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  8. caro IF, a corretagem cobrado é a mesma de um lote de ações? =-(

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