sexta-feira, 11 de fevereiro de 2011

2 anos investindo em Fundos Imobiliários

O Investimento em fundos Imobiliários (FII) é relativamente recente e bem pouco conhecido da maioria dos investidores; e cada vez mais ele vem se firmando como uma boa opção para investir no mercado imobiliário.

Neste post estou divulgando um pouco da minha experiênica de investimento nos FII nos últimos 2 anos. Invisto em FII desde novembro de 2008. Não é um período tão longo mas já da pra ter uma idéia melhor sobre este tipo de investimento.Esta é a sequencia de um post anterior que fiz em 2009, Um ano investindo em FIIs (link 1 e link 2).

Algumas caracteristicas dos FIIs:

- O investimento em FII é um tipo de investimento em imóveis e tem 2 componentes, um equivalente a uma renda fixa, que decorre do pagamento mensal dos rendimentos dos alugueis e outro decorrente da valorização da cota. Assim o investimento em FII é um investimento de renda variável.
- Sendo um investimento em imóveis devemos comparar o investimento em FII com o investimento em imóveis comerciais ou residenciais para aluguel. Não faz muito sentido comparar com renda fixa ou com ações.
- Os FIIs tem uma liquidez bem maior que um imóvel convencional, mas se compararmos com ações a liquidez é bem baixa. Então eles são mais adequados para investimentos de longo prazo em que se vise o rendimento mensal.
- A volatilidade dos preços das cotas é bem alta.
- Os rendimentos mensais são isentos de IR. Mas na venda dos FII é preciso pagar IR de 20%.

As principais vantagens dos FII sobre o investimento direto em imóveis são a praticidade, poder fazer compras e vendas pelo home broker, liquidez bem maior das cotas em relação a negociação de imóveis convencionais, não pagar altas corretagens, rendimentos mensais isentos de IR e poder investir com um capital bem menor, podendo diversificar entre vários imóveis.

Vamos aos resultados em 2 anos. Neste período o objetivo foi montar uma carteira diversificada de FII com o objetivo de receber os rendimentos mensais. A meta de rendimento era igualar o CDI em um prazo longo. Para isto foram sendo feitas compras mensais de FII de acordo com a minha disponibilidade de capital. Nesta tabela abaixo temos o preço médio de compra, preço atual, valorização das cotas e percentual de cada FII na carteira. Estes são os resultados acumulados. Não da pra comparar os rendimentos de cada FII na tabela pois os rendimentos correspondem a períodos diferentes. Alguns FIIs comprei há mais de 2 anos; outros há poucos meses, mas a maior parte tem mais de um ano e meio.



Neste período muitos FII tiveram uma excelente valorização. Destaque maior para o FLMA11 com valorização de 91% no período. Na época as cotas tinham caido bastante devido a queda nos rendimentos mensais e consegui um preço médio baixo. O pior resultado foi o do FMOF11. No último ano um inquilino devolveu 9 andares e o rendimento mensal do aluguel consequentemente caiu bastante, resultando na desvalorização da cota. Apesar disto a valorização média da carteira foi muito boa, de 31,17%, correspondendo a 1,14% a.m se o capital tivesse sido todo investido desde o início.

Além da valorização das cotas no período recebi o equivalente a 26,71% em rendimentos mensais líquido (isento de IR). Juntando com a valorização das cotas o rendimento total foi de 57,87%, o que equivaleria a uma taxa de rendimento de 1,9% a.m. Na verdade o rendimento real foi maior do que este pois o capital não foi todo investido desde o início, sendo que o capital que foi investido mais recentemente teve um rendimento menor.

Obviamente o retorno passado não prediz retornos futuros. Dificilmente os FII vão ter um rendimento tão alto daqui para frente. Na verdade, com o aumento da taxa de juros vai ficar cada vez menos interessante investir nos FII. Também é bom ter em mente que apesar da tendencia de curto prazo ser de aumento dos juros a tendencia de longuissimo prazo é de queda dos juros. Que rendimento esperar daqui pra frente? Bom, pode-se esperar pelo menos os rendimentos mensais dos alugueis. Muitos FIIs ainda estão com Yields interessantes, considerando que são líquidos de IR. Além disto os alugueis são reajustados conforme o IGP-M, então muitas vezes ocorre um aumento dos rendimentos mensais e uma melhora do Yield com o passar do tempo. Isto aconteceu com vários FIIs. Geralmente quando um FII aumenta seu rendimento mensal ele acaba tendo também uma valorização das cotas; ou seja voce ganha 2 vezes. Obviamente existe também o risco de diminuição dos rendimentos mensais como aconteceu com o FMOF11. Por isto a importância de diversificar entre vários FIIs.

O ideal é manter só um parcela da carteira em FIIs e só aquela parte que voce não vai precisar e esta disposto a manter por um longo período investido em FIIs; diversificar bastante entre vários FIIs; investir em FIIs que estejam com Yields interessantes e focar no longo prazo.

Abs

37 comentários:

  1. Olá IF

    Eu começei a investir bem devagarinho em FII no mês passado mas tô meio ressabiado porque o retorno foi muito forte ano passado. Pareceu acompanhar a rápida e voraz valorização dos imóveis.

    No caso de estarmos, com alguns dizem, em uma bolha imobiliária como vc acha que isso poderia afetar os FII ?

    ResponderExcluir
  2. Fala Major,

    Eu não acho que exista uma bolha nos FIIs pois os rendimentos mensais dos alugueis estão em nível razoável em vários FIIs, próximo da renda fixa. O PRSV11 ta rendendo 0,78% a.m (9,77% a.a); NSLU11B 0,77%; WPLZ11 0,76%; FAED 0,75%; lembrando que estes são rendimentos líquidos de IR. Se o preço das cotas de todos os FIIs cair, o que pode acontecer momentaneamente em alguma grande crise, o que vai acontecer é que o Yield vai lá pra cima. Então vai ter muita gente comprando por preços um pouco menores que os atuais pois vai estar em um Yield muito bom. Eu mesmo se cair forte entro comprando. Ou seja, se cair não cai muito. Então, o que vc tem que se perguntar é: Este rendimento atual é interessante para vc no longo prazo?

    Obviamente tem alguns FIIS isolados um pouco caros, mas acho que está bem longe de uma bolha. O que não quer dizer que não haja uma bolha em outras partes do mercado imobiliário em determinados locais.

    Outro ponto a se discutir sobre esta questão de bolha imobiliária é que o Brasil vem tendo um aumento importante da inflação (veja o IGP-M). Ou seja não é que os imóveis ficaram mais caros, foi a moeda que perdeu poder de compra. Acho que pelo menos uma parte do aumento no preço dos imóveis se deve a inflação e não a especulação.

    Abs

    ResponderExcluir
  3. IF

    Estou a 5 meses nos FII e busco o yeld, tenho 50% da minha carteira em FII e reconheço que este modelo de investimento tem me atraído cada vez mais. minha meta é 400k em FII para receber 3k de rendimentos fixos.

    parabéns pelo post.

    abraço e sucesso.

    I40

    ResponderExcluir
  4. Vc levantou pontos pertinentes IF.

    Realmente o IGPM foi para as alturas ano passado.

    Eu acabei indo de FCCI11 pela liquidez que pagou em janeiro 0,7%.

    Mês que vem coloco mais umas moedinhas lá.

    Abs

    ResponderExcluir
  5. Olá Investir aos 40,

    Minha meta é 670 K em FII que daria uns 5000/mês. Seria até bom uma queda nos FIIs para pegar uns Yields melhores, mas acima de 0,7% a.m me interessa.

    Abs

    ResponderExcluir
  6. Olá IF,
    Existe algum fundo destes FII ? Um "PIBB11" deste tipo de investimento em fundo imobiliário que seria interessante?

    abs!

    ResponderExcluir
  7. Investidor Defensivo,

    Tem um fundo de fundos de Investimento Imobiliário adminstrado pela Ourinvest que foi lançado recentemente; código BCFF11B. Procura no site da BVMF.
    Mas ainda preciso parar e analisar melhor.

    Abs

    ResponderExcluir
  8. IF

    Comecei nos FIIs em dezembro e estou muito satisfeito com o resultado.

    Por enquanto tenho 17,6% da carteira alocada nos nos FIIs, mas pretendo aumentar essa taxa mais pra frente.

    Estou com PRSV11, RBPR11, WPLZ11B, FAED11B e NSLU11B.

    Sucesso e parabéns pelo blog! :)

    Investindo Futuro

    ResponderExcluir
  9. Investindo Futuro,

    Parabens! Sua carteira de FIIs já tem uma diversificação boa. Algumas sugestões - acho que seria interessante ter algum investimento pós-fixado, atrelado a SELIC. E talvez começar a investir em ações aos poucos.

    Abs

    ResponderExcluir
  10. IF,

    Muito boa a análise, parabéns!
    Minha dúvida é como avaliar o preço justo de uma cota. Como saber se estou pagando cara, barato ou o preço justo?
    Agora, pensando nos rendimentos mensais como o interesse principal, o preço da cota acaba não sendo o mais importante.
    Ainda não invisto em FII, mas irei investir num futuro próximo.

    Abraço!

    ResponderExcluir
  11. IF

    Agradeço as sujestões.

    Com relação à investir em ações, comecei a adquirir algumas para o longo prazo, irei investir um pouquinho a cada mês. :)

    Com relação à investir em pós-fixados atrelado à Selic, creio que já faço isso.

    Tenho 48% em LCI e 12% em fundo DI, onde ambos são indexados pelo CDI.

    Veja relação entre Selic e CDI:

    Os movimentos da Selic interferem nas mais diversas aplicações financeiras. Alguns dos investimentos mais populares, como os fundos DI, têm como referência ( benchmark ) o CDI (Certificados de Depósito Interfinanceiro), que, por sua vez, tende a acompanhar a taxa básica de juros.

    O CDI é o instrumento com que as tesourarias dos bancos negociam recursos de curto prazo, mas funciona também como indexador. A média das taxas negociadas entre os bancos é calculada diariamente e usada como referência para aplicações financeiras.

    As taxas Selic e do CDI tendem a ser muito próximas e por isso, um fundo DI ou de renda fixa, que tem como objetivo acompanhar o CDI, costuma ter títulos públicos federais indexados à taxa básica de juros em suas carteiras.

    O CDI é como se fosse uma taxa espelho da Selic, mas, enquanto um é estabelecido pelas negociações entre os bancos, a outra é definida pelas operações com títulos do governo.

    Abraços !

    Investindo Futuro

    ResponderExcluir
  12. Olá Jonatas,

    Obrigado.
    Como saber o preço justo da cota? Difícil. Eu basicamente uso o Yield dos rendimentos mensais e comparo com o rendimento de um imovel convencional para aluguel e com o rendimento líquido da renda fixa.

    O aluguel de Imoveis historicamente rendem entre 0,5% a.m a 0,9-1,0% a.m, dependendo de diversos fators. Os rendimentos de alugueis dos FIIs então estão dentro da faixa do retorno histórico de alugueis do mercado imobiliário.

    Abs

    ResponderExcluir
  13. Ola IF!
    .
    Interessante sua estratégia. Não sei se já te perguntaram, você reinveste o aluguel recebido dos FII comprando novas cotas assim que recebe? Ou vai fazendo caixa até acumular um valor X e rebalança o portfolio investindo em outros ativos? E outra coisa, qual sua opinião sobre HTMX11B (Hotel Maxinvest)??
    .
    Abcs

    ResponderExcluir
  14. Faço caixa e reinvisto no que estiver mais interessante (FIIs, bolsa ou renda fixa).
    Quanto ao HTMX11B preciso dar uma analisada.

    Abs

    ResponderExcluir
  15. Parabêns IF,

    também me interesso muito por FII's, mas estou começando agora. No início do mês comprei minhas primeiras cotas, as FFCI11.
    Também tenho dúvidas quanto ao preço justo pela cota. Tento seguir as indicações do HC, mas ainda tenho dúvidas.

    Abraço,

    ResponderExcluir
  16. Otimo post!
    Eu tenho a intensão de colocar na carteira FIIs, assim que os meus investimentos passarem do 100k já começo a comprar FIIs.

    Abços
    ITM

    ResponderExcluir
  17. Olá, IF.
    Tenho acompanhado seu blog frequentemente. Dos 3 livros que me indicou, estou ainda no 2º (Analisando Empresas) e com o 1º (Investimentos) percebi que tenho que estudar muito!
    Sobre investimentos em fundos imobiliários, queria saber sua opinião, comparando com investimentos em imóveis "reais", mais especificamente a construção de casas populares para venda com benefícios do financiamento da CEF, ou mesmo apartamentos populares (que têm a vantagem de aproveitar o mesmo terreno), ou algo como uma área maior em bairros de classe baixa(tipo chácara) para parcelamento em lotes menores. A intenção é ganhos maiores com maior liquidez.
    Abraço,
    Fabiana.

    ResponderExcluir
  18. Olá Fabiana,

    Que bom que esta lendo os livros que recomendei. Espero que esteja gostando. Investir em FII é como comprar um imovel já pronto, que já está alugado, para receber mensalmente os alugueis, só que de uma forma mais simples e prática.

    Construção de casas populares ou de outros imoveis já não é bem um investimento no sentido clássico; é um negócio. É basicamente um empreendimento no ramo imobiliário. Voce tem que comprar o terreno, construir e vender. Da muito mais trabalho e exige uma expertise bem maior, além de ter uma empresa, mas o lucro potencial é bem maior. Os riscos são proporcionalmente maiores também.

    Abs

    ResponderExcluir
  19. Opa IF,

    Vc tem aqui no blog uma seção de livros recomendados ?

    abs

    ResponderExcluir
  20. Estou gostando muito da leitura (muito mesmo!), os livros que vc indicou são bem didáticos e de fácil compreensão. Além disso, cada vez mais cresce meu interesse pelo assunto. Estou com "sede" de aprender, entender tudo sobre investimentos o mais rápido possível. Não tem sido fácil, mas não desisto nunca! hahaha
    Quanto aos FII e aos imóveis reais, vc tem razão quanto aos riscos, principalmente se considerar as questões relacionadas com disponibilidade e qualificação da mão de obra.
    Então, agora, queria que vc indicasse um bom livro para que eu possa aprender também sobre FII.
    Abraço,
    Fabiana.

    ResponderExcluir
  21. @Fabiana Paes Leme

    Acho FII interessante se for comparado com comprar ou construir um imóvel para alugar. Construir para vender já foge um pouco do enfoque do blog, que se restringe ao investimento de "natureza passiva".

    Pesquise também sobre títulos privados lastreados em recebíveis imobiliários como CRI e LCI. Outra boa opção para diversificar em imóveis.

    Boa leitura.

    ResponderExcluir
  22. Ok, Oliver. Muito obrigada pela sugestão. Vou ler mais sobre o assunto.

    ResponderExcluir
  23. Olá Major,

    Vou depois criar uma seção com sugestões de livros. Obrigado pela sugestão.

    Fabiana,

    Que bom que os livros foram adequados. Quanto a FII acho que não existem livros que abordem o assunto. Tem que procurar na internet. Sugestões:

    - Site Fundo Imobiliário do Sergio Beleza
    http://www.fundoimobiliario.com.br/

    - Site da Coin, setor de Fundos Imobiliários
    http://www.coinvalores.com.br/materias.php?cd_secao=17&codant=

    - Site da Ourinvest, administradora de FII
    http://www.ourinvest.com.br/

    - Site da BVMF, seção de Fundos Imobiliários
    http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?Idioma=pt-br

    - No blog do Henrique Carvalho e no blog Valores Reais tem vários posts sobre FII

    Abs

    ResponderExcluir
  24. Um breve adendo ao post do IF, nos EUA os FIIs são conhecidos por REITs (real estate investment trust), e lá eles já investem neste tipo de fundo há mais de 50 anos.

    Deixo um link interessante sobre o assunto, em inglês: http://www.investopedia.com/university/real_estate/

    Quem estiver interessado em modelos de precificação de FII, pode procurar por REIT valuation.

    ResponderExcluir
  25. Obrigado pelo comentário no blog http://rendimentofundoimobiliario.blogspot.com. Estou começando agora, então toda ajuda e incentivo é importante e bem-vinda. Obrigado

    ResponderExcluir
  26. Acompanho sempre seu blog e também estou posicionado em FIIs.
    O que vc pensa do movimento de FMOF11? O preço está bom?
    Abraço

    ResponderExcluir
  27. Hqueiroz,

    Depende. O FMOF11 está com vários andares do edificio desocupados; devido a isto as distribuições mensais cairam de 0,99 p/ 0,48 por cota; e isto fez o preço das cotas cair na bolsa, estando atualmente em um valor relativamente barato em relação as cotações históricas. Quem comprar pelo preço atual vai receber um Yield baixo agora, mas que pode se tornar um ótimo Yield caso os andares voltem a ser alugados e as distriuições voltem p/ 0,99. Só que isto tanto pode ser rápido como pode demorar.

    A conduta mais conservadora seria investir em outro FII até as coisas se resolverem.

    Abs

    ResponderExcluir
  28. Olá "IF" !

    Estou bastante "fascinado" com os FIIs (e com o blog do "IF") rs...

    No entanto, ANTES de entrar, gostaria de um panorama geral de TOOOODOS os papéis.

    Uma tabela completa contendo :

    - NOME
    - DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS SUBJACENTES, QUANTOS IMÓVEIS SÃO, SE JÁ ESTÃO PRONTOS OU NÃO, QUEM SÃO OS INQUILINOS, ETC
    - UMA IDÉIA OU PARÂMETRO DE TAXA DE VACÂNCIA
    - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
    - ADMINISTRADOR
    - PL TOTAL
    - QTD DE COTAS
    - VALOR DA COTA
    - ÚLTIMO YIELD
    - NÚMERO DE NEGÓCIOS NO ÚLTIMO MÊS
    - É NEGOCIADO HORÁRIO NORMAL BOVESPA (S/N)
    - TEM MARKET MAKER ? SE TEM , QUEM É ?
    - JÁ TEVE ALGUMA TROCA DE GESTOR ?

    OPCIONALMENTE SERIA MUITO LEGAL TAMBÉM TER O SEGUINTE :

    - GRÁFICO DE PL HISTÓRICO x CDI e/ou IBOV
    - GRÁFICO DE YIELD HISTÓRICO x POUPANÇA
    - EXISTE ÁREA DE 'RI' DO FUNDO ? QUEM É O CONTATO?
    - UM 'SUB-BLOG' PRA CADA FUNDO ONDE OS INTERNAUTAS COMO ESSES DESSE BLOG PUDESSEM TER UMA ESPÉCIE DE 'FORUM' SOBRE O FUNDO


    Pedi muito ? rs

    Abraços e suce$$o nos teus investimentos !

    ResponderExcluir
  29. Olá Adriano,

    Da uma olhada no blog do HC investimentos e no blog Rendimentos de Fundos Imobiliários; no site Fundo Imobiliário (da uma olhada no quadro links) e no site da BMF Bovespa, seção Fundos Imobiliários.
    Vc vai achar todas estas informações.

    Abs

    ResponderExcluir
  30. Ah então tem tudo isso mas de forma "picada"...

    Eu gostaria de algo mais prático/automatizado.

    Por exemplo uma página com tudo isso pronto.

    Joga no Excel, manda um Ctrl T (tabela) e Bingo !

    Hum quem sabe eu monte um SITE com tudo isso ?

    Quem quer assinar meu site pra ter tudo isso à mão hem ?

    rs

    Abraços !

    ResponderExcluir
  31. Adriano,

    Voce quer todas as informações de graça; mas se fosse vc a compilar as informações cobraria pelo serviço...típico do Brasileiro que só quer tirar proveito da situação, mas nunca quer contribuir com nada.

    Espero que mude esta sua atitude.

    Abs

    ResponderExcluir
  32. Olá IF

    Eu penso que informação CONFIÁVEL, consolidada de forma prática tem sim seu VALOR.

    Um serviço que fosse "a referencia", com responsabilidade pelo conteúdo é sim muito útil.

    Eu certamente pagaria por um serviço desses.

    Alguns exemplos de serviços pagos que existem no mercado :

    - Corretoras - você paga uma taxa de custódia - pra ter relatórios/informações confiáveis. Também pra ter um suporte/contato pra quem ligar. Não tem que ficar "checando" os relatórios ou desconfiando da informação.

    - Mahjer & Mahjer (http://www.majershb.com.br) - vc paga uma assinatura pra ter informações consolidadas e confiáveis sobre o mercado acionário. Preço voltado à pessoa física.

    - O Fórum BASSTER.COM que começou despretensiosamente e hoje é um serviço pago. Se não pelo assinante então por algum anunciante.

    - Sem contar nas N revistas e jornais do mundo financeiro.

    Eu acredito sim que teremos algo no futuro especializado em FIIs.

    De qualquer modo grato pelas considerações.

    T+

    ResponderExcluir
  33. Adriano, vc está ensinando o "Pai Nosso" ao vigário.

    Além de ter sido espaçoso, pra dizer o mínimo, pedindo um monte de informações como se fosse obrigação dos outros fornece-las.

    Não vai fazer muitos amigos por ai desta maneira.

    ResponderExcluir
  34. É vdd Major. Sorry.

    ResponderExcluir
  35. Adriano,

    Este serviço já existe. Se vc tivesse se dado ao mínimo trabalho de checar veria que no site fundo imobiliário tem praticamente todas estas informações compiladas em várias tabelas; pois compilar tudo em uma única tabela não seria prático. E isto tudo de graça.

    Mas se voce está disposto a pagar por uma consultoria, entre em contato com eles que eles te aconselharam quais os melhores FIIs a investir.

    Abs

    ResponderExcluir
  36. Gostamos muito da matéria! Parabéns!
    E pra quem procura investimentos em loteamentos abertos, fechados ou industriais na região de Campinas, Piracicaba e Ribeirão Preto a Cemara Loteamentos tem a opção correta pra você. Podemos tanto tirar suas dúvidas a respeito do assunto, como apresentar ótimas oportunidades que cabem no seu bolso! www.cemara.com.br

    ResponderExcluir