sexta-feira, 18 de dezembro de 2009

Um ano investindo em Fundos Imobiliarios - parte 1

Eu venho investindo em FII há pouco mais de um ano. Eu já vinha lendo e estudando sobre as vantagens e desvantagens dos FII, mas eu comecei realmente a investir em outubro/2008, no meio da crise econômica, como uma forma de diversificação. Na época os FII desvalorizaram junto com a bolsa e os títulos pré-fixados, quando muitos procuravam liquidez e as taxas de juros de curto prazo subiam. Isto permitiu comprar cotas relativamente baratas. Como já comentei anteriormente os FII se comportam como um título pré-fixado de longo prazo que faz pagamentos mensais.

Ao tentar escolher em qual FII investir eu utilizo parâmetros qualitativos e quantitativos. Os qualitativos são a localização do imóvel (geralmente visito aqueles que posso, pelo menos os que estão em São Paulo, onde moro, que são a maioria), o tipo do imóvel, a fonte das receitas do FII e o bairro em que se encontra, além da perspectiva de valorização da região, apesar deste último aspecto ser extremamente difícil e subjetivo. Os parâmetros quantitativos basicamente são a relação entre o pagamento mensal e o valor da cota, o que seria semelhante a um dividend yeld ou ao rendimento de um fundo de renda fixa. Basicamente se o rendimento for maior ou igual ao rendimento da selic mensal eu considero um rendimento aceitável. Não me preocupo com a liquidez pois a idéia é manter pro longuíssimo prazo.

Comecei em outubro investindo no EURO11 (Europar); a cota estava em R$136,00 o que dava 1% ao mês livre de IR, ou seja excepcional. Comprei o máximo que pude. No mês seguinte comprei um pouco mais, já mais caro, mas fiquei com um preço médio de 137.54. E quando começou a cair o dinheiro na minha conta da corretora comecei a me empolgar. Usava o dinheiro pago de rendimento para comprar novas cotas, o famoso juros sobre juros. No mês seguinte já estava bem confiante nos FII e comecei a ver que eram uma excepcional ferramente de investimento, pois eu recebia um rendimento mensal isento de IR e ganharia também com a valorização das cotas. As cotas basicamente se valorizam se houver valorização do mercado imobiliário, se houver aumento dos pagamentos mensais ou se houver queda na taxa de juros. Comecei então a investir mais pesado nos FII, principalmente por causa da segurança de saber que ao investir nos FII você está investindo em um ativo real.

Próximo post eu continuarei mostrando os outros fundos que investi além dos rendimentos mensais.

5 comentários:

  1. IF,
    E continua valendo à pena ? Como está a rentabilidade ?

    Abraços.

    Luis Otávio.

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  2. Fala IF!

    o lado bom de ser novo e ja ter presenciado uma crise é essa né? em epocas de crise que temos que encher o pote de opções baratas e rentáveis...
    que bom que vc conseguiu aproveitar e comprar as cotas com um preço de promoção.. na próxima eu tbm quero comprar um monte hehehe...

    mas ainda estou na fase do aumento do capital principal... e ainda falta um pouco segundo a minha estratégia para começar a diversificar...


    Tenho uma pergunta tbm... vc sabe como é a segurança desses fundos? ou tem como saber se um fundo anda mal das pernas? porq como todo fundo ele pode fechar... dai ja viu né? ja ficou sabendo de algum?

    Abraço !

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  3. 1% no EURO11!!!

    E eu feliz com meus 0,83% (1,36 / 164,00) neste fundo! hehe

    Parabéns pela excelente compra e pela serenidade de ir na direção contrária da manda na crise, observando oportunidades que poucos vêem na hora, em que muitos só as vêem depois da turbulência (afinal analisar o passado é fácil).

    Espero os artigos futuros mostrando outras excelentes compras, bem como maior detalhamento na análise dos FII.

    Grande Abraço!

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  4. Olá pessoal,

    Os números detalhados viram no próximo post que já está quase pronto; dividi para que não ficasse tão longo e cansativo.

    Curitibatraders,
    Eu acho que a diversificação é importante desde o inicio. Imagina se voltarmos a ter outra crise como a de 2008. Quanta a segurança dos FII, acho no geral bastante seguros, principalmente porque os FII é apenas uma forma coletiva de ser dono de um imóvel. Então o risco é o mesmo que voce tem em ter uma casa ou um apartamento que esteja alugado para alguem. Basicamente o risco maior é o de vacância, em que não receberíamos o aluguel mensal. Outros riscos são desvalorização do imóvel, que é pequeno pois a maioria são em regiões nobres de São Paulo. Outro risco é um aumento forte da taxa de juros. Nestes dois últimos casos haveria desavalorização das cotas mais os rendimentos mensais permaneceriam iguais.

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  5. E quem disse que não era possível obter 1% de rendimento mensal? :D



    E o melhor é que é um rendimento periódico líquido de taxas, tarifas, impostos, corretagens, emolumentos..........



    Mas tem q saber aproveitar bem, como outubro do ano passado e outros momentos de crise do mercado ou da cotação do próprio FII!



    Parabéns pelo post! E pelo investimento também!



    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!

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