Um ano investindo em Fundos Imobiliarios - parte 1

Eu venho investindo em FII há pouco mais de um ano. Eu já vinha lendo e estudando sobre as vantagens e desvantagens dos FII, mas eu comecei realmente a investir em outubro/2008, no meio da crise econômica, como uma forma de diversificação. Na época os FII desvalorizaram junto com a bolsa e os títulos pré-fixados, quando muitos procuravam liquidez e as taxas de juros de curto prazo subiam. Isto permitiu comprar cotas relativamente baratas. Como já comentei anteriormente os FII se comportam como um título pré-fixado de longo prazo que faz pagamentos mensais.

Ao tentar escolher em qual FII investir eu utilizo parâmetros qualitativos e quantitativos. Os qualitativos são a localização do imóvel (geralmente visito aqueles que posso, pelo menos os que estão em São Paulo, onde moro, que são a maioria), o tipo do imóvel, a fonte das receitas do FII e o bairro em que se encontra, além da perspectiva de valorização da região, apesar deste último aspecto ser extremamente difícil e subjetivo. Os parâmetros quantitativos basicamente são a relação entre o pagamento mensal e o valor da cota, o que seria semelhante a um dividend yeld ou ao rendimento de um fundo de renda fixa. Basicamente se o rendimento for maior ou igual ao rendimento da selic mensal eu considero um rendimento aceitável. Não me preocupo com a liquidez pois a idéia é manter pro longuíssimo prazo.

Comecei em outubro investindo no EURO11 (Europar); a cota estava em R$136,00 o que dava 1% ao mês livre de IR, ou seja excepcional. Comprei o máximo que pude. No mês seguinte comprei um pouco mais, já mais caro, mas fiquei com um preço médio de 137.54. E quando começou a cair o dinheiro na minha conta da corretora comecei a me empolgar. Usava o dinheiro pago de rendimento para comprar novas cotas, o famoso juros sobre juros. No mês seguinte já estava bem confiante nos FII e comecei a ver que eram uma excepcional ferramente de investimento, pois eu recebia um rendimento mensal isento de IR e ganharia também com a valorização das cotas. As cotas basicamente se valorizam se houver valorização do mercado imobiliário, se houver aumento dos pagamentos mensais ou se houver queda na taxa de juros. Comecei então a investir mais pesado nos FII, principalmente por causa da segurança de saber que ao investir nos FII você está investindo em um ativo real.

Próximo post eu continuarei mostrando os outros fundos que investi além dos rendimentos mensais.