Um ano investindo em Fundos Imobiliarios - parte 2

Se não leu ainda leia o post anterior.

Comecei então a diversificar a carteira. Além do EURO11 comprei cotas dos seguintes FII, seguindo os critérios descritos no último post: FFCI11, FLMA11, FPAB11, FMOF11, HCRI11B e PABY11. As compras foram feitas durante vários meses. Durante estes meses houve uma forte valorização dos FII devido a queda na taxa SELIC. Então consegui um preço bom nos primeiros FII que comprei; enquanto que os adquiridos mais recentemente já foram comprados a um preço maior. Abaixo está o meu preço médio de compra e rentabilidade





Nesta tabela podemos ver os preço médio de compra (PM compra), lucro, preço atual (18/12/09) e percentual relativo de cada FII na carteira de fundos imobiliários. Como podemos ver os fundos que tiveram maior valorização foram o EURO11, FFCI11, FLMA11 e HCRI11. Estes valores como já comentados não se referem ao mesmo período. O EURO11 eu tenho já há um ano. Outros são bem mais recentes. Considerando todos os FII o rendimento total dos FII foi de 16,84%, quase o dobro do CDI no período.

Agora analisemos as distribuições de rendimento mensal da carteira como um todo:



Esta tabela mostra os rendimentos mensais como Yeld em relação ao valor da compra, e não em relação ao valor atual da cota. Este método é interessante pois permite analisar o rendimento independente da valorização das cotas. Lembrar que estes valores são isentos de IR e portanto líquidos. Existe uma certa variação mensal principalmente devido a alguns fundos como o FLMA11 e o PABY11 que tem uma distribuição bem mais irregular. Como vemos em relação ao valor de compra os rendimentos mensais tem se mantido em valores bem atraentes. Em relação ao valor de compra os rendimentos já equivalem a 9,19% do valor total investido. Estes valores foram reinvestidos na compra de mais cotas.

Agora analisando o rendimento total dos FII, juntando o rendimento mensal e a valorização das cotas chegamos a 28,66%, sem considerar os rendimentos recebidos em dezembro, que não estão contabilizados, um valor próximo do triplo do CDI. Do rendimento total dos FII, 35% foi devido aos rendimentos mensais e 65% foi devido a valorização da cota.

Um ano investindo em Fundos Imobiliarios - parte 1

Eu venho investindo em FII há pouco mais de um ano. Eu já vinha lendo e estudando sobre as vantagens e desvantagens dos FII, mas eu comecei realmente a investir em outubro/2008, no meio da crise econômica, como uma forma de diversificação. Na época os FII desvalorizaram junto com a bolsa e os títulos pré-fixados, quando muitos procuravam liquidez e as taxas de juros de curto prazo subiam. Isto permitiu comprar cotas relativamente baratas. Como já comentei anteriormente os FII se comportam como um título pré-fixado de longo prazo que faz pagamentos mensais.

Ao tentar escolher em qual FII investir eu utilizo parâmetros qualitativos e quantitativos. Os qualitativos são a localização do imóvel (geralmente visito aqueles que posso, pelo menos os que estão em São Paulo, onde moro, que são a maioria), o tipo do imóvel, a fonte das receitas do FII e o bairro em que se encontra, além da perspectiva de valorização da região, apesar deste último aspecto ser extremamente difícil e subjetivo. Os parâmetros quantitativos basicamente são a relação entre o pagamento mensal e o valor da cota, o que seria semelhante a um dividend yeld ou ao rendimento de um fundo de renda fixa. Basicamente se o rendimento for maior ou igual ao rendimento da selic mensal eu considero um rendimento aceitável. Não me preocupo com a liquidez pois a idéia é manter pro longuíssimo prazo.

Comecei em outubro investindo no EURO11 (Europar); a cota estava em R$136,00 o que dava 1% ao mês livre de IR, ou seja excepcional. Comprei o máximo que pude. No mês seguinte comprei um pouco mais, já mais caro, mas fiquei com um preço médio de 137.54. E quando começou a cair o dinheiro na minha conta da corretora comecei a me empolgar. Usava o dinheiro pago de rendimento para comprar novas cotas, o famoso juros sobre juros. No mês seguinte já estava bem confiante nos FII e comecei a ver que eram uma excepcional ferramente de investimento, pois eu recebia um rendimento mensal isento de IR e ganharia também com a valorização das cotas. As cotas basicamente se valorizam se houver valorização do mercado imobiliário, se houver aumento dos pagamentos mensais ou se houver queda na taxa de juros. Comecei então a investir mais pesado nos FII, principalmente por causa da segurança de saber que ao investir nos FII você está investindo em um ativo real.

Próximo post eu continuarei mostrando os outros fundos que investi além dos rendimentos mensais.

Deixe seus investimentos no piloto automático

Bem pessoal estou de volta, depois de um bom tempo sem posts; mas não estava de férias não. Pelo contrário estava tranbalhando bastante. Mas agora devo ter mais tempo livre e voltarei a postar com mais frequencia.

Uma das grandes vantagens de uma estratégia passiva, focada em asset allocation e em buy and hold pro longo prazo é voce poder se desligar um pouco do mundo das finanças e deixar seus investimentos no piloto automático. Isto permite a voce a se focar no que voce faz de melhor, no seu próprio trabalho, enquanto seus investimentos vão rendendo sozinhos. E isto de uma maneira muito segura, pois se você usar uma estratégia semelhante ao portfolio permanente que descrevemos, com ampla diversificação entre ações (através de um ETF), renda fixa, imóveis (através de fundos imobiliários) e ouro, você pode dormir tranquilo, sabendo que voce vai estar recebendo o rendimento do mercado e que nenhum evento por pior que seja poderá devastar seus investimentos.

Você pode passar tempo com sua família, brincar com seus filhos; pode se dedicar a esportes ou ao lazer sem precisar ficar de olho grudado no home broker. Afinal o mercado é imprevisível e não sabemos e nem podemos saber o futuro. Assim não conseguiremos por mais esforço que façamos descobrir os fundos e topos e vamos acabr perdendo do mercado devido as muitas taxas, trades errados e pagamento de imposto de renda nos trades certos.

No proximo post vou publicar minha experiência de um ano em investimento em fundos imobiliários.

Abs