2 anos investindo em Fundos Imobiliários

O Investimento em fundos Imobiliários (FII) é relativamente recente e bem pouco conhecido da maioria dos investidores; e cada vez mais ele vem se firmando como uma boa opção para investir no mercado imobiliário.

Neste post estou divulgando um pouco da minha experiênica de investimento nos FII nos últimos 2 anos. Invisto em FII desde novembro de 2008. Não é um período tão longo mas já da pra ter uma idéia melhor sobre este tipo de investimento.Esta é a sequencia de um post anterior que fiz em 2009, Um ano investindo em FIIs (link 1 e link 2).

Algumas caracteristicas dos FIIs:

- O investimento em FII é um tipo de investimento em imóveis e tem 2 componentes, um equivalente a uma renda fixa, que decorre do pagamento mensal dos rendimentos dos alugueis e outro decorrente da valorização da cota. Assim o investimento em FII é um investimento de renda variável.
- Sendo um investimento em imóveis devemos comparar o investimento em FII com o investimento em imóveis comerciais ou residenciais para aluguel. Não faz muito sentido comparar com renda fixa ou com ações.
- Os FIIs tem uma liquidez bem maior que um imóvel convencional, mas se compararmos com ações a liquidez é bem baixa. Então eles são mais adequados para investimentos de longo prazo em que se vise o rendimento mensal.
- A volatilidade dos preços das cotas é bem alta.
- Os rendimentos mensais são isentos de IR. Mas na venda dos FII é preciso pagar IR de 20%.

As principais vantagens dos FII sobre o investimento direto em imóveis são a praticidade, poder fazer compras e vendas pelo home broker, liquidez bem maior das cotas em relação a negociação de imóveis convencionais, não pagar altas corretagens, rendimentos mensais isentos de IR e poder investir com um capital bem menor, podendo diversificar entre vários imóveis.

Vamos aos resultados em 2 anos. Neste período o objetivo foi montar uma carteira diversificada de FII com o objetivo de receber os rendimentos mensais. A meta de rendimento era igualar o CDI em um prazo longo. Para isto foram sendo feitas compras mensais de FII de acordo com a minha disponibilidade de capital. Nesta tabela abaixo temos o preço médio de compra, preço atual, valorização das cotas e percentual de cada FII na carteira. Estes são os resultados acumulados. Não da pra comparar os rendimentos de cada FII na tabela pois os rendimentos correspondem a períodos diferentes. Alguns FIIs comprei há mais de 2 anos; outros há poucos meses, mas a maior parte tem mais de um ano e meio.

Neste período muitos FII tiveram uma excelente valorização. Destaque maior para o FLMA11 com valorização de 91% no período. Na época as cotas tinham caido bastante devido a queda nos rendimentos mensais e consegui um preço médio baixo. O pior resultado foi o do FMOF11. No último ano um inquilino devolveu 9 andares e o rendimento mensal do aluguel consequentemente caiu bastante, resultando na desvalorização da cota. Apesar disto a valorização média da carteira foi muito boa, de 31,17%, correspondendo a 1,14% a.m se o capital tivesse sido todo investido desde o início.

Além da valorização das cotas no período recebi o equivalente a 26,71% em rendimentos mensais líquido (isento de IR). Juntando com a valorização das cotas o rendimento total foi de 57,87%, o que equivaleria a uma taxa de rendimento de 1,9% a.m. Na verdade o rendimento real foi maior do que este pois o capital não foi todo investido desde o início, sendo que o capital que foi investido mais recentemente teve um rendimento menor.

Obviamente o retorno passado não prediz retornos futuros. Dificilmente os FII vão ter um rendimento tão alto daqui para frente. Na verdade, com o aumento da taxa de juros vai ficar cada vez menos interessante investir nos FII. Também é bom ter em mente que apesar da tendencia de curto prazo ser de aumento dos juros a tendencia de longuissimo prazo é de queda dos juros. Que rendimento esperar daqui pra frente? Bom, pode-se esperar pelo menos os rendimentos mensais dos alugueis. Muitos FIIs ainda estão com Yields interessantes, considerando que são líquidos de IR. Além disto os alugueis são reajustados conforme o IGP-M, então muitas vezes ocorre um aumento dos rendimentos mensais e uma melhora do Yield com o passar do tempo. Isto aconteceu com vários FIIs. Geralmente quando um FII aumenta seu rendimento mensal ele acaba tendo também uma valorização das cotas; ou seja voce ganha 2 vezes. Obviamente existe também o risco de diminuição dos rendimentos mensais como aconteceu com o FMOF11. Por isto a importância de diversificar entre vários FIIs.

O ideal é manter só um parcela da carteira em FIIs e só aquela parte que voce não vai precisar e esta disposto a manter por um longo período investido em FIIs; diversificar bastante entre vários FIIs; investir em FIIs que estejam com Yields interessantes e focar no longo prazo.

Abs